April18

LE REGIME FONCIER AU CAMEROUN

Le régime foncier au Cameroun est régulé par une série d’ordonnance du 6 Juillet 1974. Elles repartissent l’espace du territoire camerounais en quatre grands groupes :
– la propriété privée
– le domaine national
– le domaine public
– le domaine privé


Pour une bonne compréhension il convient d’étudier chaque entité de manière singulière pour mieux saisir tous les contours.
I- DE LA PROPRIETE PRIVEE
Elle est régie par l’ordonnance n°74-1 du 6 juillet 1974 qui énumère les terres pouvant faire l’objet de propriété privée et quelques autres éléments liés à cette dernière.
A- Les terres pouvant faire l’objet d’une propriété privée
L’article 2 de l’ordonnance sus citée définit les terres pouvant faire l’objet du droit de propriété privé. Il s’agit de :
– les terres immatriculées ;
– les « freehold Pando » ;
– les terres acquises sous le régime de la transcription ;
– les concessions domaniales définitives ;
– les terres consignées au « grundbuch »
Ces différentes terres peuvent faire l’objet de la propriété privée c’est – à – dire appartient à des personne physiques ou morales de droit public ou privé.
Cette propriété privée pour être fort doit s’appuyer sur un document qui l’officialise et réconforte son droit, le titre foncier, dont la procédure de son obtention est régie par un décret de 2006 qui fera l’objet d’une étude particulière.
B- Autres dispositions particulières
Cette ordonnance indique que les actes constitutifs, translatifs ou extinctifs doivent avoir la forme notariée à peine de nullité art. 8.
Cet article ressort également que sont nulles toutes transactions effectuées sur un terrain non immatriculé au nom de la personne (cession ou location), et il précise les peines qu’encourt cette personne.
L’état ou ces organismes peuvent pour des raisons d’intérêt général porter atteinte à la propriété privée d’une personne par expropriation, remembrement notamment.
II- DU DOMAINE NATIONAL
Le domaine national est également défini par l’ordonnance n° 74-1 du 6 Juillet 1974.
A) Les terres appartenant au domaine national
L’article 14 de cette ordonnance définit les terres appartenant de plein droit au domaine national. Ce sont celles qui à la date d’entrée en vigueur de l’ordonnance ci-dessus citée n’appartiennent pas au domaine public ou privé de l’Etat ou des autres personnes morales de droit public ne font non plus l’objet d’un droit de propriété privée.
Les dépendances du domaine national sont classées en deux catégories, article 15 domaine 74-1.
1er : Les terrains d’habitation, de culture… dont l’occupation est effective et se matérialise par des actes humains sur la terre et une mise en valeur réelle ou probante.
2ème : les terres libres de toutes occupations effectives. Ces terres sont celle qui ne connaissent pas de présence humaine qui ne sont ni entretenues ni exploitées.
B) La gestion du domaine national
L’article 16 de cette ordonnance précise que le domaine national est administré par l’Etat dans l’optique d’assurer une utilisation et une mise en valeur rationnelle pour éviter toute anarchie ou confusion dans son occupation ou exploitation.
Cette administration est faite par des commissions consultatives compétentes dirigées par des autorités administratives et regroupant obligatoirement les représentants des autorités traditionnelles.
Les dépendances du domaine national sont attribuées par voie de concession, bail ou affectation dans les conditions sont déterminées par décret.
Il existe toutefois des exceptions relatives aux collectivités coutumières, de leur membres ou toute personne de nationalité camerounaise d’obtenir des titres de propriété s’il est établi qu’avant l’entrée en vigueur de cette ordonnance, ils occupaient et exploitaient paisiblement les dépendances de la première catégorie, les terrains d’habitation, de culture… (article 17).
Cette gestion est mieux organisée par le décret 76-166 du 27 Avril 1976 dont étude infra.
C) De la fiscalité
Cette fiscalité concerne autant la propriété privée que le domaine national.
Il existe des opérations foncières donnant droit à la perception des droits.
– Etablissement du titre foncier ;
– Inscriptions diverses dans le livre foncier ;
– Délivrance de relevé des inscriptions du livre foncier ou de divers certificats à la demande des personnes morales ;
– Travaux topographiques, topométriques ou cadastraux.
Les tarifs de ces droits sont fixés le cas échéant par la loi de finances.
III- DU DOMAINE PUBLIC
Le domaine public est régi par l’ordonnance n° 74-2 du 6 Juillet 1974 fixant le régime domanial.
Cette ordonnance définit les terres faisant partie du domaine public ainsi la fiscalité à elle appliquée, celle-ci s’appliquant également au domaine privé de l’Etat sera étudiée subséquemment.
A) La composition du domaine public
L’article 2 précise les contours et l’étendue du domaine public.
En effet cet article dispose que « font partie du domaine public tous les biens meubles et immeubles qui par nature ou par destination sont affectés soit à l’usage direct ou public, soit aux services publics ».
Ces biens en leur qualité inaliénables, imprescriptibles et insaisissables et même sauf dispositions contraires, ils sont insusceptibles d’appropriation privée c’est-à-dire qu’il ne peut y être délivré un titre de propriété sur ces biens.
Le domaine public est divisé en deux domaines.
– le domaine naturel ;
– le domaine artificiel

a) Le domaine naturel (article 3)
Le domaine naturel est formé du :
– Domaine public maritime
– Domaine public fluvial
– Domaine public terrestre et aérien
Le domaine public fluvial est constitué par :
– Les cours d’eau navigables ou flottables dans les limites déterminées par les plus hautes eaux, ainsi qu’une zone de 25 m à partir de cette limite ;
– Les marécages s’exclues les plantations aménagées ;
– Les cours d’eau non navigables, ni flottables dans les limites déterminées par la hauteur des eaux coulant à leur bord ;
– Des lacs, les étangs naturels et les languines dans les limites déterminées par la hauteur des plus hautes eaux.
Le domaine public maritime est constitué par :
– les rivages de lamer jusqu’à la limite des plus hautes marrées ainsi qu’une zone de cinquante mesures à partir de cette limite ;
– les rives des embouchures des cours d’eau subissant l’influence de la mer jusqu’à la limite des plus hautes marrées, ainsi qu’une zone de vingt cinq mètres à partir de cette limite ;
– le sol et le sous sol de la mer territoriale.
Le domaine public terrestre et aérien sont constitués respectivement par le sous sol et l’espace atmosphérique situé au dessus du territoire de l’Etat et de la mer territoriale.
b) Le domaine public artificiel (art. 4)
Font partie du domaine artificiel les éléments suivants :
– Les autoroutes et une emprise de cent mètres à partir de l’axe de la chaussée. Cette emprise est réduite de 10 mètres en ville à partir du bord intérieur du trottoir ;
– Les routes nationales et provinciales et une emprise de 40 mètres, 10 mètres dans les agglomérations et 5 m en villes ;
– les routes départementales et une emprise de 25 m et de 10 m dans les agglomérations, 5 m en ville ;
– les pistes carrossables d’intérêt local et une emprise de 10 m, 5m dans les agglomérations et en ville ;
– Les pistes non carrossables ;
– Les chemins de fer et une emprise de 35 m de chaque côté à partir de l’axe de la voie ;
– Les ports commerciaux ou fluviaux, leurs dépendances et une emprise fixée compte tenu des études spécifiques pour chaque port ;
– Les ports militaires maritimes ou fluviaux leurs dépendances et une emprise fixée compte tenu des études spécifiques pour chaque port, tous les ouvrages et défense terrestre, aérienne et maritime de la nation ;
– Les lignes télégraphiques, téléphoniques, leurs dépendances et une emprise de deux cent mètres autour des centres de télécommunications ;
– Les alluvions déposées en aval ou en amont d’ouvrages construits dans un but d’utilité générale ;
– Les monuments et édifices publics crées et entretenus par l’Etat ou les autres personnes morales de droit public notamment les halles, les marchés, les cimetières, les musées ;
– La concession des chefferies traditionnelles et les biens y afférents et plus spécialement dans les provinces où la concession des chefferies est considérées comme un bien indivis de la communauté dont le chef n’a que la jouissance.
Il faut également savoir que les immeubles destinés à faire partie du domaine public artificiel de l’Etat sont classés par décret et celui-ci vaut acte d’expropriation et transfert de propriété au profit de la personne morale de droit public intéressée.
Les dépendances du domaine public naturel ou artificiel reconnues antérieurement d’utilité publique peuvent être déclassées et intégrées par décret au domaine privé de l’Etat ou des autres personnes morales de droit public.
Les dépendances du domaine public naturel ou artificiel sont gérées par l’Etat.
IV- DU DOMAINE PRIVE DE L’ETAT ET DES AUTRES PERSONNES MORALES DU DROIT PUBLIC
Le domaine privé de l’Etat est régi par l’ordonnance 74-2 du 6 Juillet 1974.
A- La composition du domaine privé de l’Etat (art 10)
Font partie du domaine privé de l’Etat :
a) Les biens meubles et immeubles acquis par l’Etat à titre gratuit ou onéreux selon les règles du droit commun ;
b) Les terrains qui supportent les édifices, constructions, ouvrages et aménagement réalisés et entretenus par l’Etat ;
c) Les immeubles dévolus à l’Etat en vertu :
– de l’article 120 du traité de Versailles du 28 Juin 1919 ;
– De la législation sur les séquestres de guerre ;
– D’un acte de classement intervenu par application des législations antérieures à la présente ordonnance ;
– Du déclassement du domaine public ;
– De l’expropriation pour cause d’utilité publique ;
d) Les concessions rurales ou urbaines frappées de déchéance ou du droit de reprise ainsi que les biens des associations dissoutes pour faits de subversions, atteintes à la sûreté intérieure ou extérieure de l’Etat ;
e) Les prélèvements décidés par l’Etat sur le domaine national par les dispositions de la loi.
Les dispositions du domaine privé de l’Etat et composition de celui des autres personnes morales de droit public.
Le domaine privé de l’Etat peut faire l’objet de plusieurs types de dispositions (article 12) :
– Affecté à des services publics ;
– Cédé aux personnes morales de droit public ;
– Attribué en participation au capital des sociétés avec droit de reprise à la dissolution de celles-ci ;
– Attribué en jouissance ou en propriété aux organismes internationaux dont le Cameroun est membre ;
– Attribué en jouissance ou en propriété et sous réserve de réciprocité aux missions diplomatiques ou consulaires accréditées au Cameroun.

B- Le domaine privé des autres personnes morales de droit public
Les autres personnes morales de droit public ont comme domaine privé :
– Les biens et droits immobiliers acquis par des voies de droit privé, les biens et droits immobiliers provenant du domaine privé de l’Etat et transférés au domaine privé desdits personnes ;
– Les biens et droits immobiliers acquis dans les conditions visées à l’article 18 de l’ordonnance fixant le régime foncier ;

C- Des dispositions fiscales art. 14 et suivants
Ces dispositions concernent simultanément le domaine public que le domaine privé de l’Etat.
Elles ont principalement trait aux revenus de ces domaines, le recouvrement de ces revenus et la procédure de vente des biens mobiliers et immobiliers de l’Etat et des autres collectivités et établissements publics sauf dispositions contraires.

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