La concession et bail en matière foncière sont deux modes d’admission des personnes en jouissance des terres du domaine national ou du domaine privé de l’Etat exclusivement. Les modalités pratiques quant à leur application sont différentes s’agissant de l’un de l’autre domaine qu’il convient d’étudier séparément.
I- La concession et le bail relatif au domaine national
Ces deux modes de gestion sont établis par le décret n° 76-166 du 27 Avril 1976 fixant les modalités de gestion du domaine national.
Les dépendances non occupées ou non exploitées du domaine national peuvent être attribuées en concession provisoire et suivant certains cas, cette concession provisoire peut être transformée en bail emphytéotique ou en concession définitive, dans les conditions prescrites par la loi.
Il y a à noter que la concession provisoire est attribuée essentiellement pour des projets de développement en respect avec le cadre des options socio-économiques et culturelles du Cameroun.
La concession provisoire ne peut avoir une durée supérieure à cinq ans, mais celle-ci peut être prorogée exceptionnellement sur la demande motivée du concessionnaire.
Il ya lieu pour une meilleure analyse de distinguer la concession du bail.
A- De la concession
1) De la concession provisoire
Toute personne qui nourrit le désir de mettre en valeur une dépendance du domaine national non occupée ou exploitée peut faire la demande à l’autorité compétente (les services du domaine du lieu de situation de l’immeuble).
Cette demande doit être faite en trois exemplaires sur des formulaires spéciaux relatant les renseignements suivants : nom, prénom, filiation, domicile, régime matrimonial, profession, nationalité.
Un exemplaire des statuts de la société est exigé s’il s’agit d’une société ou si le déclarant est un mandataire, une procuration du requérant.
Cette demande doit en outre être accompagnée :
– d’un croquis du terrain en 4 exemplaires ;
– d’une copie certifiée conforme de la carte nationale d’identité ou d’un extrait d’acte de naissance ;
– d’un programme de mise en valeur faisant ressortir les étapes de sa réalisation.
Le dossier est transmis pour être examiné à la commission consultative après recueilli tous les avis utiles des services publics intéressés par le projet.
2) De l’attribution et de la fin de la concession provisoire
a) L’attribution
Les concessions provisoires de moins de 50 hectares sont attribuées par arrêté du ministère en charge des domaines et celles de plus de 50 hectares sont attribuées par décret du Président de la République.
Un cahier de charge indique les droits et obligations du concessionnaire et de l’Etat.
b) De la fin de la concession provisoire
La concession provisoire peut prendre fin soit
– A l’expiration du délai de la concession ;
– En cas de non respect des obligations imposées au concessionnaire ;
– Par aliénation du terrain, sans consentement de l’autorité concédante ;
– Par suite de décès du bénéficiaire, si l’héritier ne demande pas le transfert des droits dans un délai d’un an à compter de la date du décès ;
– En cas de faillite du concessionnaire ou de dissolution s’il s’agit d’une société ;
– Par l’octroi de la concession définitive ;
Un arrêté ministériel des domaines ou un décret sanctionne la fin de la concession provisoire.
II- DE LA CONCESSION DEFINITIVE ET DU BAIL EMPHYTHEOTIQUE
A la fin de concession provisoire, la commission consultative effectue une descente sur les lieux d’exécution aux fins de constater la mise en valeur du terrain et en dresse un procès verbal retraçant le montant des investissements réalisés.
Le concessionnaire peut demander à la commission de procéder un constat si le projet de mise en valeur est réalisé entièrement avant la date de la fin de la concession provisoire.
Ce procès verbal de constat est adressé au Préfet qui peut proposer selon le cas à :
– la prorogation de la durée de la concession provisoire ;
– l’attribution définitive ;
– la déchéance ;
– l’octroi d’un bail emphytéotique dans les conditions prévues par la loi.
Si la mise en valeur du terrain concédé, est partielle le préfet peu demander l’attribution en concession définitive de tout ou partie de ce terrain.
Ce dernier ne peut être renouvelé selon les cas par arrêté du ministre en charge des domaines ou par décret sinon il est tout simplement résilié à l’expiration du bail.
III- LES BAUX RELATIFS AU DOMAINE PRIVE DE L’ETAT
Ceux-ci sont prévus par le décret n° 76-167 du 27 Avril 1976 fixant les modalités de gestion du domaine privé de l’Etat.
Les dépendances du domaine privé non affectés ou désaffectées peuvent faire l’objet d’une attribution en jouissance aux personnes physiques ou morales qui en fait la demande.
Cette attribution a lieu de baux ordinaires ou emphytéotiques
Toute personne désireuse de prendre à bail une dépendance du domaine privé de l’Etat, adresse au Ministre e charge des domaines sous le couvert du Préfet de département où est situé l’immeuble.
La composition du dossier est la suivante :
– Une demande timbrée
– une copie certifiée conforme de la carte d’identité ;
– un exemplaire des statuts lorsqu’il s’agit d’une société ;
– une procuration si le preneur est mandataire ;
– quatre exemplaires d’un plan du terrain ;
– un planning des travaux de mise en valeur ainsi que les moyens financiers à mettre en œuvre.
La conclusion du bail est donnée par décret.
A- Du bail ordinaire
Le bail ordinaire donne droit de jouissance pour une durée ne pouvant excéder dis huit ans.
Il est accordé avec obligation de mise en valeur et aux respects des principales conditions suivantes :
– Loyer payable d’avance et révisable ;
– Obligation pour le preneur de supporter toutes les charges relatives à l’immeuble et notamment de payer les contributions foncières et les taxes accessoires ;
– Possibilité pour les agents de l’Etat habilités à cet effet, de visiter l’immeuble pour contrôler l’exécution des obligations imposées au preneur ;
– Interdiction de céder son droit au bail ou de consentir une sous location sans autorisation ;
– A l’expiration du bail, reprise par l’Etat de l’immeuble avec exercice éventuel du droit de préemption de l’Etat sur tous les aménagements, constructions et installations qu’il comporte article 20.
– Le preneur peut renoncer au bail, seulement il devra au préalable régler la facture des loyers échus et observés un préavis de 6 mois, il doit également laisser l’immeuble dans l’état où il se trouve sauf dispositions contraires faites par l’Etat.
– Le bail peut être résilié par l’Etat, sans indemnité, en cas d’inexécution par le preneur de ses obligations. La décision de résiliation est prononcée par décret trois mois après une mise en demeure du preneur par lettre recommandée ou par exploit d’Huissier restée sans effet.
Le preneur doit dans ce cas libérer l’immeuble dans un délai de trois mois à compter de la notification du décret prononçant la résiliation. Passé ce délai, il est procédé à son expulsion.
Il est également fait interdiction au preneur de céder son droit au bail ou d’en consentir une sous location sans autorisation à peine de nullité de plein droit de ces actes et résiliation immédiate du bail et ce, sans indemnité, l’expulsion du preneur engagé selon le cas.
B- Le bail emphytéotique
Défini par les articles 23 et suivants de l’ordonnance sus citée, le bail emphytéotique donne à son preneur ou emphytéote, un droit réel susceptible d’hypothèque.
Sa durée est comprise entre dix huit ans et quatre vingt dix neuf ans bien sûr sous condition résolutoire de la mise en valeur dans un délai déterminé.
Les principales autres conditions à respecter sont les suivantes considérées ici comme les devoirs de preneur.
1) Les devoirs du preneur
– Loyer payable d’avance et révisable ;
– Maintenir les lieux loués en parfait état de propreté ;
– Supporter toutes charges relatives à l’immeuble (payer les contributions foncières et les taxes accessoires) ;
– Laisser les agents de l’Etat habilités à cet effet, visiter l’immeuble pour contrôler l’exécution des obligations qui lui sont imposées.
A l’expiration du bail, l’Etat peut éventuellement exercer son droit de préemption sur tous les aménagements, constructions et installations qu’il comporte.
2) Les droits du preneur
Sous réserve de l’autorisation préalable de l’autorité compétente, l’emphytéote peut céder son droit au bail ou sous louer une partie de l’immeuble.
Il peut également renoncer à son bail à charge pour lui de respecter les conditions telles que définies en cas de renonciation du bail ordinaire.
3) Les droits et devoir de l’Etat
– Mettre l’immeuble donné à bail à la disposition du preneur ;
– Il peut résilier le contrat sans indemnité en cas d’inexécution par le preneur de ses obligations.
La résiliation prend effet trois mois après une mise en demeure (par lettre recommandée ou par exploit d’huissier) resté sans effet. La résiliation est prononcée par décret.
Toutefois, les bénéficiaires des charges à eux consentis par le preneur doivent être préalablement informés des intentions de l’administration avant sa résiliation.
Cette information préalable permet à ces bénéficiaires de se substituer au preneur défaillant dans l’exécution de ses obligations selon leur rang.
A défaut, le décret de résiliation éteint à la date de sa publication. Le preneur est tenu de libérer les lieux dans un délai de trois mois dès réception de la notification de la résiliation. Passé ce délai, il est procédé à son expulsion.
Il est constant que les conventions passées par le preneur au mépris des dispositions du bail sont nulles de plein droit et entraîne par conséquent, la résiliation immédiate et sans indemnité du bail. S’il est nécessaire, il sera procédé à son expulsion ou de tous occupants de son chef.